Doğu masalı: Moskova'nın eski "uyuyan semti" nasıl business class'a sıçradı

Uzun bir süre, Doğu İdari Bölgesi, Moskova'da klasik bir halk "uyuyan bölgesi" statüsüne sahipti ve geniş bütçeli yeni bina seçkisiyle ünlüydü. Ancak, son beş yılda bölge, başkentin birincil konut emlak piyasası haritasındaki konumunu değiştirerek niteliksel bir sıçrama yaptı. Bu nasıl oldu?

Geliştiricilerin faaliyetlerinin, bölgenin potansiyelinin doğrudan bir göstergesi olduğu bilinmektedir. STONE Ticaret Departmanı Müdürü Kristina Nedrya'ya göre, son beş yılda Doğu İdari Bölgesi, yeni bina arzındaki büyüme açısından başkentin ilçeleri arasında lider konuma geldi. Satın alınabilecek daire ve apartman sayısı, 2020'nin başından 2025'in başına kadar 3,3 kat artarken, en yakın rakibi olan Kuzey-Batı İdari Bölgesi yalnızca 2,4 kat büyüme gösterdi. İlçedeki aktif proje sayısı 12'den 25'e çıktı ve Doğu İdari Bölgesi'nin Moskova yeni binalar pazarındaki payı %3'ten %8'e çıktı. Şu anda burada her sınıftan yaklaşık 4 bin bina satılıyor.

Ancak daha da önemlisi, ilçenin statüsünde bir artış olduğunu gösteren yapısal değişikliklerdir. 2020'nin başında Doğu İdari Bölgesi'ndeki arzın %85'i kitle segmentindeyse, 2025'in başında payı %59'a düştü. Aynı zamanda, iş sınıfının payı %14'ten %28'e yükseldi ve daha önce olmayan premium sınıf %12'yi aldı. Bugün ilçede 14 kitle segmenti projesi, 9 iş sınıfı ve 2 premium sınıf projesi hayata geçiriliyor. Temel olarak, Doğu İdari Bölgesi'ndeki yüksek fiyatlı segment projeleri, nispeten konuşursak, Kuzey Doğu Akoru (SVH) ile Üçüncü Ulaştırma Halkası (TTK) arasındaki "kuşakta", Merkez İdari Bölgesi'ne daha yakın bir yerde hayata geçiriliyor. Daha yüksek geliştirme sınıflarına olan bu kayma, Doğu İdari Bölgesi'nin Sokolniki, Preobrazhenskoye ve Sokolinaya Gora bölgelerinde daha pahalı ve yüksek statülü projeler inşa etmeye hazır geliştiricilerin odak noktası haline geldiğini açıkça gösteriyor.

Ancak bir yerin statüsündeki değişimin en açık sinyali fiyat dinamikleridir. Uzman, Doğu İdari Bölgesi'nin son beş yılda, onu "eski" Moskova'nın çoğu bölgesinden ayıran fiyat artışı gösterdiğini söylüyor. Hesaplamalarına göre, konut sınıfına göre dengeli bir arz yapısına sahip bölgeler arasında, Doğu İdari Bölgesi, fiyatların 5 yılda en az iki katına çıktığı metrekare başına ortalama maliyetin büyüme oranları açısından ilk üç lider arasında yer alıyor. Güney İdari Bölgesi başı çekiyor (%107, metrekare başına 499 bin rubleye kadar), ardından Doğu İdari Bölgesi (2 kat artış, metrekare başına 416 bin rubleye kadar) ve Güneydoğu İdari Bölgesi (2 kat artış, metrekare başına 380 bin rubleye kadar) geliyor.

Konut sınıfına göre yapılan bir analiz, dönüşümü daha da açık bir şekilde gösteriyor. Kitle segmentinde, Doğu İdari Bölgesi %74 (metrekare başına 346.000 RUB'ye kadar) büyüdü, bu da onu kalabalıktan sıyrılmıyor. Ancak, iş sınıfında, bölge başkentin tüm bölgeleri arasında büyüme oranları açısından ikinci sırada yer aldı: metrekare başına maliyet %104 (metrekare başına 498.000 RUB'ye kadar) arttı ve yalnızca Güneydoğu İdari Bölgesi'nden (+%105) sonra ikinci sırada yer aldı. Aynı zamanda, iş sınıfı için mutlak fiyatlar açısından, Doğu İdari Bölgesi (metrekare başına yaklaşık 498.000 RUB) halihazırda Moskova'nın en pahalı üç bölgesi arasında yer alıyor, geleneksel olarak prestijli bölgelerin çoğunun önünde ve yalnızca Güney İdari Bölgesi'nden (metrekare başına 511.000 RUB) ve Merkez İdari Bölgesi'nden (metrekare başına 531.000 RUB) sonra ikinci sırada. Business class'taki bu hızlı büyüme ve mutlak yüksek fiyat seviyesi, Doğu İdari Bölgesi'nin daha pahalı ve prestijli bir lokasyon olarak algılanmasının değiştiğini doğrudan gösteriyor.

"Arz ve fiyat tarafındaki değişiklikler talebi etkilemekten başka bir şey yapamazdı. Son beş yılda, Doğu İdari Bölgesi'nde tüketici tercihlerinde daha pahalı segmentlere doğru belirgin bir kayma oldu," diye belirtti Nedrya. Ona göre, 2019'da, business class yeni binalar işlemlerin yalnızca %4'ünü oluşturuyorsa, 2024'te business ve premium sınıflardaki sermaye katılım anlaşmalarının toplam payı %17'ye ulaştı. Bu, yüksek fiyat segmentindeki satın alma payında dört kattan fazla bir artış anlamına geliyor.

Daha pahalı mülklere olan artan ilgi, ortalama faturadaki artışa yansıdı. Kitle segmentinde, ortalama satın alma fiyatı 8,6 milyondan 16,1 milyon rubleye (87%) yükseldi. İş sınıfında, büyüme daha da dinamikti: 11,3 milyondan 22 milyon rubleye (+%95). Alıcılar, özellikle iş sınıfında, Doğu İdari Bölgesi'ndeki konutlar için önemli ölçüde daha fazla ödeme yapmaya isteklidir; bu, burada satın alınan mülkün artan değerini ve prestijini doğrulamaktadır. İlçe içinde en popüler olanlar, kitle segmenti için Metrogorodok (%41 işlem) ve iş sınıfı için Merkez İdari Bölgesi'nin Basmanny Bölgesi ile sınırında bulunan Sokolniki'dir (%57 segmentteki işlem). Böylece, Doğu İdari Bölgesi giderek daha zengin bir kitleyi kendine çekmektedir.

Endüstri analistlerine göre, Doğu İdari Bölgesi'nin dönüşümü, altyapısının büyük ölçekli gelişimi ve kentsel çevrenin kalitesiyle ayrılmaz bir şekilde bağlantılıdır. Son beş yılda, bölge sosyal tesislere yatırım açısından liderlerden biri haline geldi. 2020'den bu yana 37 okul, anaokulu, klinik, spor ve kültür merkezi inşa edildi ve yeniden inşa edildi. Yeni okullar ve anaokulları da dahil olmak üzere 16 eğitim kurumu hizmete girdi.

Daire ve apartman alıcılarının dikkatini çeken bir diğer "mıknatıs" ise bölgenin "yeşil" zenginliğidir. Sokolniki Parkı sadece bir örnektir. Moskova'daki ev alıcılarının %55'i için büyük bir parka yakınlık belirleyici bir faktördür.

Doğu İdari Bölgesi'nin ulaşım erişilebilirliği de önemli ölçüde değişti. 2020'den bu yana, seyahat ve aktarma seçeneklerini önemli ölçüde genişleten Nekrasovskaya Hattı'nın bir parçası olan BKL Sokolniki istasyonu gibi yeni metro istasyonları açıldı. Kuzeydoğu Akoru'nun Otkrytoye ve Yaroslavskoye Shosse yakınlarındaki ve Proezd Nansena yakınlarındaki bölümler de dahil olmak üzere önemli bölümleri hizmete sokuldu, bu da bölgenin ana otoyollarındaki trafiği rahatlattı ve otomobil iletişimini iyileştirdi. 2023'te, Doğu İdari Bölgesi'nde (Kuskovo ve Novogireevo) iki istasyonla MCD-4 hizmete girdi ve yedi tren istasyonu ve Moskova Bölgesi ile doğrudan yer iletişimi sağladı. Ağustos 2024'te, MCD-3'ün bir parçası olan yeni Mitkovo şehir tren istasyonu Sokolniki bölgesinde açıldı. MCC, metro ve Vostochny tren istasyonunu birleştiren Cherkizovo ulaşım merkezi sayesinde farklı ulaşım türlerinin entegrasyonu geliştirildi.

"Böylece, Doğu İdari Bölgesi son beş yılda baskın toplu konutların olduğu bir bölgeden giderek artan bir prestij ve konfor seviyesine sahip çok yönlü bir bölgeye dönüşüyor," diye sonlandırıyor Kristina Nedrya. Tahminine göre, Doğu İdari Bölgesi'ndeki daha fazla büyümenin ana merkezleri Merkez İdari Bölgesi'ne bitişik alanlar olacak.